5 najczęstszych pułapek przy zakupie nieruchomości – jak ich uniknąć

  • 24 kwietnia 2020

1. Niepotrzebny pośpiech

Nikt z nas nie lubi działać pod presją czasu. Wszyscy czujemy się niekomfortowo, podejmując decyzje “na szybko”, bez odpowiedniej refleksji, która zapewniłaby nas o wszystkich ryzykach i opcjach. Często nasi partnerzy w transakcji doskonale to wiedzą, celowo wywierając presję pośpiechu. Mają w tym odpowiedni interes. Pośpiech jest szczególnie niewskazany przy decyzjach kluczowych, takich jak zakup mieszkania lub domu. Konsekwencje źle podjętych decyzji będą dotkliwe. Zawsze przestrzegam Klientów przed podejmowaniem decyzji pod presją i w pośpiechu. Zdecydowanie jestem zwolenniczką myślenia, że zawsze jest więcej niż jedno wyjście, a ryzyko można zminimalizować poprzez zdobycie dodatkowej wiedzy. Pamiętajcie, że współpracując z pośrednikiem nie musicie martwić się o to, że ta jedyna oferta przejdzie Wam koło nosa, dobry Agent za chwilę znajdzie kolejną, często dużo lepszą perełkę. Co jednak, jeśli faktycznie zdarzy się sytuacja, w której czas jest kluczowy i nie ma go na długie rozmyślania nad zakupem? Zwróć się do Pośrednika, który oceni realnie i obiektywnie sytuację, i poda swoje rekomendacje. Z pewnością jest to tego warte.

2. Błędna ocena wartości,

Kupując nieruchomość punktem odniesienia dla jej wartości jest dla wielu z nas porównanie ogłoszeń widniejących na portalach. Często, nie mając odpowiedniej wiedzy o rynku nieruchomości, oglądamy oferty widniejące w Internecie i uznajemy, że odzwierciedlają one prawidłowo wartości mieszkań i domów. Wpadamy wtedy w bardzo podstępną pułapkę. Ogłoszenia nie odzwierciedlają realnych wartości transakcyjnych nieruchomości. Często są one wysoce zawyżone, przez co przepłacamy przy zakupie, ryzykując tym, że nie odzyskamy tej samej kwoty przy sprzedaży nieruchomości. Agent, który towarzyszy nam w poszukiwaniach zadba o to, by brać pod uwagę tylko realne rynkowo oferty, ma dostęp do informacji o cenach transakcji oraz wiedzę na temat prognoz dotyczących rynku nieruchomości, a jeśli trzeba, pomoże nam w negocjacjach cenowych ze Sprzedającym. Chroni to kapitał Klienta, który zapłaci za nieruchomość tyle, ile faktycznie jest ona warta.

3. Wady prawne nieruchomości

Pamiętajmy, aby przed decyzją o zakupie nieruchomości obowiązkowo zweryfikować zapisy Ksiąg Wieczystych. Zwróćmy szczególną uwagę na Dział III, w którym wpisane są prawa osób trzecich do lokalu, m. in. służebności, a także Dział IV, ukazujący obciążenia. Pamiętajmy, że nawet, jeśli wpis nie został ujawniony, mogła pojawić się wzmianka, która sugeruje, że odpowiedni zapis jest już w toku procesu, czyli wkrótce zostanie wpisany do ksiąg. Sprawdźmy dokumenty gminne, plany zagospodarowania przestrzennego, czyli poznajmy pełną sytuację nieruchomości, którą chcemy kupić, zarówno obecną, jak i przyszłą.

4. Źle skonstruowane warunki transakcji

Jeśli przeszliśmy z sukcesem etapy wyboru nieruchomości, weryfikacji stanu prawnego, negocjacji ceny i podchodzimy do umowy zakupu, bądźmy czujni przy projektowaniu warunków finansowych transakcji. Szczególnie wrażliwą kwestią jest wysokość zadatku, o ile spisujemy najpierw umowę przedwstępną, a także warunki jego ewentualnego odzyskania. Tak – uprzedzając zdziwienie czytelników, można odzyskać zadatek o ile odpowiednio zapisze się warunki, których zaistnienie do tego doprowadzi. Druga sprawa, termin umowy przyrzeczonej, czyli aktu przenoszącego własność. Zadbajmy, aby był on tak określony, aby umożliwić nam spełnienie wszystkich warunków niezbędnych do jego podpisania, m. in. uzyskanie finansowania, jeśli planujemy posiłkować się kapitałem zewnętrznym, uzyskanie wszystkich zaświadczeń m.in ze spółdzielni, z urzędu miasta, i tym podobnych, czy też dostępność wszystkich osób zaangażowanych w transakcję. Zawsze upewnijmy się, że terminy wskazane przez stronę sprzedającą są realne, aby nie ryzykować zerwaniem transakcji lub zwyczajnie – nie dostarczać sobie niepotrzebnego stresu.

5. Stan techniczny – ukryte wady,

Na koniec chciałabym wspomnieć o pułapce, której najtrudniej uniknąć. Jej skutki są szczególnie dotkliwe, zatem zachęcam do podjęcia działań, aby chociaż zminimalizować jej wystąpienie. Wady techniczne, które zostały zatajone przez sprzedającego, potrafią napsuć krwi. Zadbajmy, aby w umowie sprzedaży pojawiło się odpowiednie oświadczenie strony sprzedającej, w której bierze ona odpowiedzialność za wystąpienie utajonych wad. Zróbmy szczegółowy wywiad z właścicielem odnośnie instalacji, przeprowadzanych remontów, technologii budowlanej. Nie bójmy się pytać, dociekać, drążyć. Zbierajmy dokumentację dotyczącą tych kwestii. Jeśli nam zależy, skorzystajmy z opinii fachowców, np. inspektorów. Chronimy swój interes, swoje pieniądze i swoje nerwy. Powyższe kwestie wybrałam, jako te najczęstsze i najbardziej odczuwalne w skutkach. Zakup nieruchomości wiąże się ze sporą dawką emocji, a warto zadbać o to, aby te emocje były wyłącznie pozytywne. Wesprzyj się wiedzą i doświadczeniem profesjonalisty, który robił to już wiele razy. Podziękujesz wówczas sobie:)